El modelo 184 es una declaración informativa anual que deben presentar ante la Agencia Tributaria las entidades en régimen de atribución de rentas, incluyendo las comunidades de propietarios que generen ingresos gravables. A través de este modelo, la comunidad comunica a Hacienda cómo se distribuyen esos ingresos entre los copropietarios según su coeficiente de participación.
Si tu comunidad alquila locales comerciales, instala antenas de telefonía o recibe ingresos por máquinas de vending, necesitas conocer a fondo el modelo 184. En esta guía te explicamos qué es, quién está obligado a presentarlo, los plazos, cómo cumplimentarlo paso a paso y cómo un software como Gesfincas puede automatizar gran parte del proceso.
¿Qué es el modelo 184 de la Agencia Tributaria?
El modelo 184 es un formulario informativo regulado por la Ley 35/2006 del IRPF (artículos 87 a 91) y la Orden HAP/2250/2015. Su función es comunicar a la Agencia Tributaria la atribución de rentas que realiza una entidad —como una comunidad de propietarios— entre sus miembros o partícipes.
Es importante entender que no supone un pago directo de impuestos por parte de la comunidad. Lo que hace es informar a Hacienda de los ingresos generados y cómo se reparten entre los propietarios, para que cada uno los incluya en su declaración de la renta (IRPF) o, en el caso de personas jurídicas, en el Impuesto sobre Sociedades.
En otras palabras: la comunidad no tributa como tal, sino que atribuye las rentas a cada propietario en proporción a su cuota de participación, y es cada propietario quien tributa individualmente.
¿Quién está obligado a presentar el modelo 184?
No todas las comunidades de propietarios deben presentar el modelo 184. La obligación nace únicamente cuando la comunidad genera ingresos sujetos a tributación. Los casos más habituales son:
- Alquiler de elementos comunes: locales comerciales, trasteros, plazas de garaje o espacios en la azotea alquilados a terceros.
- Instalación de antenas de telecomunicaciones: ingresos por cesión de espacio en la cubierta del edificio a operadoras de telefonía móvil.
- Máquinas de vending: comisiones o alquileres por máquinas expendedoras instaladas en zonas comunes.
- Subvenciones y ayudas no exentas: determinadas subvenciones para rehabilitación energética o mejoras del edificio que no estén exentas fiscalmente.
- Rendimientos financieros: intereses generados por cuentas bancarias de la comunidad (aunque sean importes reducidos).
Si la comunidad solo gestiona gastos ordinarios de mantenimiento (limpieza, portería, seguro, ascensor, etc.) y no genera ningún tipo de ingreso gravable, no está obligada a presentar el modelo 184.
Plazo de presentación del modelo 184
El modelo 184 se presenta de forma anual, siempre referido al ejercicio fiscal del año anterior. El plazo de presentación comprende del 1 al 31 de enero de cada año.
Por ejemplo, para declarar los ingresos generados durante el ejercicio 2025, la comunidad deberá presentar el modelo 184 entre el 1 y el 31 de enero de 2026.
Si por problemas técnicos de la sede electrónica no fuese posible presentarlo dentro de ese plazo, la Agencia Tributaria concede cuatro días hábiles adicionales tras la finalización del periodo.
Sanciones por no presentar o presentar fuera de plazo
No cumplir con esta obligación puede conllevar sanciones económicas importantes, reguladas en la Ley General Tributaria (Ley 58/2003):
- No presentar el modelo: infracción grave con multa mínima de 200 €, que puede ser superior en función del número de propietarios afectados y los importes implicados.
- Datos incorrectos o falsos: sanción de entre 150 € y 300 € por cada dato erróneo (artículo 198 LGT).
- Presentación fuera de plazo: recargo del 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso (hasta 12 meses). Si el retraso supera los 12 meses, el recargo asciende al 15 % más los intereses de demora correspondientes.
Cómo rellenar el modelo 184 paso a paso
A continuación, detallamos el proceso de cumplimentación del modelo 184 para una comunidad de propietarios:
Paso 1: Revisar si existen ingresos gravables
Antes de nada, el administrador debe auditar la actividad económica anual de la comunidad y confirmar que efectivamente se han generado ingresos sujetos a declaración: alquileres, cesiones de espacio, rendimientos financieros u otros conceptos.
Paso 2: Recopilar datos de la entidad y los partícipes
Se necesitan los siguientes datos:
- NIF/CIF de la comunidad (número de identificación fiscal).
- Datos del representante legal (normalmente el presidente o el administrador de fincas).
- Listado completo de propietarios con su NIF, nombre y apellidos.
- Coeficiente de participación de cada propietario según la escritura de división horizontal.
- Número de días de participación en el ejercicio (365 si ha sido propietario todo el año; menos si hubo compraventa durante el ejercicio).
Paso 3: Clasificar los ingresos por claves y subclaves
La Agencia Tributaria exige que cada tipo de renta se identifique con una clave y subclave específicas. Las más frecuentes en comunidades de propietarios son:
- Clave C (Rendimientos del capital inmobiliario): subclave 01 para rendimientos obtenidos en España. Es la más habitual cuando la comunidad percibe alquileres de locales o espacios comunes.
- Clave B (Rendimientos del capital mobiliario): para intereses bancarios generados por las cuentas de la comunidad.
Las claves y subclaves completas se pueden consultar en la web de la Agencia Tributaria.
Paso 4: Calcular los rendimientos netos y la atribución a cada propietario
Para cada tipo de renta hay que declarar:
- Ingresos íntegros: el total bruto percibido.
- Gastos deducibles: los gastos directamente vinculados a esos ingresos (IBI del local, seguros, reparaciones, comunidad del local, amortización, etc.).
- Rendimiento neto atribuible: la diferencia entre ingresos y gastos.
El rendimiento neto se distribuye entre los propietarios según su coeficiente de participación y los días de pertenencia durante el ejercicio. Veamos un ejemplo práctico:
Si la renta neta anual es de 4.850 €, un propietario con un coeficiente de participación de 16,66667 % dentro de un grupo cuyo coeficiente total es 83,33333 % y una base de reparto de 33,3333 %:
Cálculo: (4.850 / 83,33333) × 33,3333 = 1.940 €
Si ese propietario solo fue partícipe 200 de los 365 días: 1.940 × (200 / 365) = 1.063,01 €
Paso 5: Presentar el modelo telemáticamente
La presentación del modelo 184 se realiza exclusivamente por vía telemática a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria. No se admiten presentaciones en papel. Para ello se necesita:
- El certificado digital de la comunidad de propietarios (emitido por la FNMT u otro organismo autorizado).
- Acceso a la sede electrónica de la AEAT (formulario web para menos de 40.000 registros, o fichero para volúmenes mayores).
Paso 6: Comunicar la atribución a cada propietario
Una vez presentado el modelo, el administrador debe informar a cada propietario del importe que le ha sido atribuido, para que lo incorpore en su declaración de IRPF o Impuesto sobre Sociedades. Es recomendable hacerlo por escrito y conservar un justificante de la comunicación.
¿Se puede presentar online el modelo 184?
Sí, de hecho es la única vía admitida. La Agencia Tributaria eliminó la presentación en papel hace años. El proceso se realiza íntegramente a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria, utilizando el certificado digital de la comunidad.
Existen dos modalidades de presentación telemática:
- Formulario web: disponible para declaraciones con menos de 40.000 registros. Es el método más habitual para comunidades de propietarios.
- Envío de fichero: obligatorio cuando la declaración supera los 40.000 registros. El fichero se genera desde el programa de gestión del administrador.
Es fundamental que la comunidad mantenga vigente su certificado digital y renueve las credenciales de acceso con antelación suficiente para evitar problemas de última hora.
Cómo Gesfincas facilita la generación del modelo 184
Gesfincas, el software de administración de fincas de CIAX, incluye un módulo fiscal específico para la generación automática del modelo 184. Este módulo simplifica enormemente el proceso y reduce el riesgo de errores manuales. Así funciona:
Configuración inicial (se hace una sola vez)
- Acceder al módulo fiscal: desde la pantalla principal de Gesfincas, desplegar «Contabilidad» y seleccionar «Modelos de Hacienda NET».
- Configurar las entidades: en el menú «Utilidades» → «Datos Fiscales para Hacienda» → «Entidades», verificar que los datos del representante (NIF, nombre, dirección, delegación de Hacienda) están correctos.
- Asignar las comunidades: en «Configuración Presentación de modelos», marcar qué comunidades presentan el modelo 184.
Generación del modelo cada año
- Seleccionar la entidad y el ejercicio fiscal en la pestaña «Agrupación/Selección de datos».
- Introducir claves y subclaves según el tipo de rendimiento (Gesfincas las precarga si se configuraron en ejercicios anteriores).
- Completar la pestaña «Rentas»: ingresos íntegros, gastos, rendimiento neto atribuible, porcentaje de reducción si aplica.
- Revisar partícipes en la pestaña correspondiente: Gesfincas importa automáticamente los datos de los propietarios (NIF, coeficiente, días de participación).
- Procesos e informes:
- Petición de datos: genera cartas para solicitar datos fiscales a los comuneros que falten.
- Validación de datos: comprueba que toda la información está correcta antes de generar el fichero.
- Listado de partícipes: imprime un resumen con los datos de cada propietario y su atribución.
- Generar el fichero de presentación: en la pestaña «Generación fichero», Gesfincas crea el archivo compatible con la AEAT, listo para su presentación telemática o para cargar en la sede electrónica.
- Comunicar datos a propietarios: el módulo genera automáticamente las cartas de comunicación a cada propietario con el importe atribuido.
Gracias a este módulo, lo que manualmente puede llevar horas de cálculos con hojas de cálculo, se completa en minutos con total precisión. Además, Gesfincas almacena la información de ejercicios anteriores, lo que facilita enormemente la preparación del modelo cada año.
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Documentación necesaria y conservación de registros
El administrador de fincas debe conservar durante al menos cuatro años toda la documentación que respalde la información declarada en el modelo 184:
- Contratos de arrendamiento de locales o espacios comunes.
- Facturas de gastos deducibles vinculados a los ingresos.
- Extractos bancarios con los movimientos de la cuenta de la comunidad.
- Escrituras de división horizontal con los coeficientes de participación.
- Actas de las juntas de propietarios donde se aprobaron los acuerdos de alquiler o cesión.
- Justificantes de las comunicaciones a los propietarios sobre las rentas atribuidas.
Preguntas frecuentes sobre el modelo 184 en comunidades de propietarios
¿Todas las comunidades de propietarios deben presentar el modelo 184?
No. Solo están obligadas las comunidades que generen ingresos gravables, como alquileres de locales, instalación de antenas de telecomunicaciones, máquinas de vending o rendimientos financieros superiores a lo habitual. Si la comunidad únicamente gestiona los gastos de mantenimiento ordinario, no tiene obligación de presentar este modelo.
¿Qué ocurre si la comunidad no presenta el modelo 184?
La Agencia Tributaria puede imponer sanciones económicas: multa mínima de 200 € por no presentar la declaración, sanciones de 150 € a 300 € por cada dato erróneo, y recargos progresivos por presentación fuera de plazo (del 1 % al 15 % más intereses de demora).
¿Quién es el responsable de presentar el modelo 184?
La responsabilidad recae sobre el representante legal de la comunidad, que habitualmente es el presidente de la comunidad. En la práctica, esta tarea suele delegarse en el administrador de fincas profesional, que gestiona la cumplimentación y la presentación telemática.
¿Se puede delegar la presentación en el administrador de fincas?
Sí. El administrador de fincas, en virtud de su mandato profesional, puede presentar el modelo 184 en nombre de la comunidad utilizando el certificado digital de la entidad o mediante la autorización correspondiente en la sede electrónica de la AEAT. De hecho, esta es la práctica más habitual.
¿Cuándo se presenta el modelo 184?
El plazo de presentación es del 1 al 31 de enero del año siguiente al ejercicio fiscal declarado. Es una declaración anual que se presenta una única vez al año.
¿Los propietarios deben incluir las rentas atribuidas en su IRPF?
Sí. Una vez que la comunidad presenta el modelo 184 y comunica a cada propietario el importe atribuido, cada copropietario debe incluir esa cantidad en su declaración de la renta (IRPF) o, si es persona jurídica, en el Impuesto sobre Sociedades.
¿Qué diferencia hay entre el modelo 184 y el modelo 347?
El modelo 347 es la declaración anual de operaciones con terceras personas por importe superior a 3.005,06 € (por ejemplo, pagos a proveedores). El modelo 184, en cambio, declara la atribución de rentas entre los partícipes de una entidad. Son declaraciones distintas y una comunidad puede estar obligada a presentar ambas si cumple los requisitos de cada una.
¿Existe algún software que facilite la generación del modelo 184?
Sí. Programas de gestión de fincas como Gesfincas disponen de módulos fiscales que automatizan la cumplimentación del modelo 184, reduciendo errores y ahorrando tiempo. Gesfincas permite configurar las entidades, importar datos de partícipes, calcular rendimientos y generar el fichero de presentación telemática de forma directa.