Qué es una derrama en una comunidad de propietarios
Una derrama es una contribución económica extraordinaria que la junta de propietarios aprueba para cubrir gastos que no estaban previstos en el presupuesto anual de la comunidad. A diferencia de las cuotas ordinarias que cada vecino paga mensualmente, la derrama surge cuando se necesita afrontar un gasto imprevisto, urgente o de gran envergadura que excede los fondos disponibles.
El concepto de derrama está regulado de forma indirecta por la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), principalmente en sus artículos 9, 10, 11 y 17. Aunque la ley no utiliza el término «derrama» como tal, sí establece la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos generales de la comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios.
Las situaciones más habituales que originan una derrama incluyen reparaciones urgentes de fachadas, cubiertas o bajantes, la instalación o renovación del ascensor, la adaptación del edificio a normativa vigente (accesibilidad, eficiencia energética) o la subsanación de daños causados por siniestros no cubiertos por el seguro.
Tipos de derramas: necesarias frente a mejoras
No todas las derramas tienen la misma naturaleza legal ni requieren la misma mayoría para aprobarse. La Ley de Propiedad Horizontal distingue dos grandes categorías:
Derramas para obras necesarias (obligatorias)
Son aquellas destinadas al mantenimiento, conservación y habitabilidad del inmueble. Incluyen la reparación de elementos estructurales (cimentación, muros de carga, cubierta), la subsanación de deficiencias que afecten a la seguridad del edificio y las obras exigidas por la administración pública (ITE, certificado energético).
Según el artículo 10 de la LPH, estas obras son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta cuando resultan necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble. Todos los propietarios están obligados a contribuir a su coste.
Derramas para mejoras o nuevos servicios (voluntarias)
Son las que se destinan a mejoras no imprescindibles: instalación de piscina, pista de pádel, videovigilancia, renovación estética de zonas comunes o implantación de servicios nuevos como portería física o conserjería.
El artículo 17 de la LPH establece que, si la mejora no es necesaria para la conservación del edificio y su coste total supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios que hayan votado en contra no están obligados a pagar la derrama. No obstante, si la mejora se ejecuta, tampoco podrán beneficiarse de ella salvo que abonen su parte con los intereses legales correspondientes.
Cómo se aprueba una derrama
El procedimiento para aprobar una derrama pasa siempre por la junta de propietarios, salvo en situaciones de extrema urgencia donde el presidente o el administrador de fincas pueden actuar de forma cautelar.
Mayorías necesarias según el tipo de obra
| Tipo de obra o servicio | Mayoría requerida (art. 17 LPH) |
|---|---|
| Obras de conservación y mantenimiento necesarias | No requieren acuerdo (art. 10 LPH). Obligatorias. |
| Eliminación de barreras arquitectónicas / accesibilidad | Mayoría simple si el coste no supera 12 mensualidades |
| Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, energía solar o puntos de recarga eléctrica | Un tercio de propietarios y cuotas (1/3) |
| Supresión de barreras que impidan el acceso a personas con discapacidad | Mayoría simple |
| Mejoras no necesarias con coste ≤ 3 mensualidades | Mayoría simple |
| Mejoras no necesarias con coste > 3 mensualidades | Tres quintos (3/5) de propietarios y cuotas |
Procedimiento paso a paso
- Inclusión en el orden del día: el presidente o el administrador incluyen el punto «aprobación de derrama extraordinaria» en la convocatoria de junta de propietarios, detallando el motivo, el importe estimado y los presupuestos solicitados.
- Convocatoria con antelación legal: al menos 6 días naturales de antelación para juntas ordinarias y la que proceda para extraordinarias, según los estatutos.
- Deliberación y votación: se debaten los presupuestos, se decide el importe y la forma de pago (cuota única o fraccionada) y se procede a la votación con la mayoría correspondiente.
- Acta de la junta: el acuerdo queda reflejado en el acta de la junta con el detalle del importe, el criterio de reparto y los plazos de pago.
- Notificación a propietarios ausentes: los ausentes disponen de 30 días naturales desde la notificación para manifestar su discrepancia. Si no lo hacen, se entiende que votan a favor.
Cómo se reparte una derrama entre los propietarios
El criterio general de reparto es el coeficiente de participación de cada vivienda o local, tal como establece el artículo 9.1.e) de la LPH. Este coeficiente refleja la proporción de cada inmueble respecto al total del edificio, teniendo en cuenta la superficie útil, la situación y el uso previsto.
No obstante, los estatutos de la comunidad pueden establecer criterios de reparto distintos para determinados gastos. Por ejemplo, es habitual que los locales comerciales en planta baja queden exentos de contribuir a los gastos de ascensor o escalera si así lo recogen los estatutos.
Además, la junta puede acordar por unanimidad un reparto diferente al del coeficiente: a partes iguales, por planta o por cualquier otro criterio que los propietarios consideren más equitativo para el gasto concreto de que se trate.
¿Quién paga la derrama: el propietario o el inquilino?
La obligación de pagar la derrama recae siempre sobre el propietario, no sobre el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las obras de conservación, mantenimiento y mejora del inmueble son responsabilidad del arrendador. Si el contrato de alquiler incluye una cláusula que repercute las derramas al inquilino, dicha cláusula podría ser declarada abusiva por los tribunales.
¿Quién paga si se vende la vivienda?
Si la derrama se aprobó antes de la compraventa, el pago corresponde al vendedor (propietario en el momento de la aprobación), salvo pacto en contrario entre las partes reflejado en la escritura. Es recomendable solicitar un certificado de deudas con la comunidad antes de firmar la compraventa para evitar sorpresas.
¿Se puede impugnar una derrama?
Sí. Un propietario puede impugnar el acuerdo de la junta que aprobó la derrama ante los tribunales en los siguientes supuestos (artículo 18 de la LPH):
- Cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Cuando resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando suponga un abuso de derecho.
- Cuando se haya adoptado con defectos graves en la convocatoria o en la formación de la voluntad de la junta.
El plazo para impugnar es de 3 meses desde la adopción del acuerdo (o desde la notificación si el propietario estaba ausente), salvo que se trate de acuerdos contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo es de 1 año.
Importante: para poder impugnar, el propietario debe estar al corriente de pago de las cuotas comunitarias o haber consignado judicialmente su importe. Además, impugnar no exime del pago mientras no haya una resolución judicial que suspenda el acuerdo.
¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama?
Depende del tipo de derrama:
- Derramas para obras necesarias: no se puede negar. Son obligatorias en virtud del artículo 9 de la LPH. El impago puede dar lugar a un procedimiento monitorio y a recargos por demora.
- Derramas para mejoras con coste superior a 3 mensualidades: los propietarios que hayan votado en contra (y su voto conste en acta) no están obligados a pagar. Sin embargo, no podrán beneficiarse de la mejora hasta que abonen su parte más los intereses legales.
En caso de morosidad, la comunidad puede reclamar judicialmente el importe adeudado mediante procedimiento monitorio, que es un trámite rápido y económico regulado por la LPH. Además, el propietario moroso pierde el derecho de voto en las juntas mientras no regularice su situación.
Gestión eficiente de derramas con un software de administración de fincas
La gestión de derramas implica múltiples tareas administrativas: cálculo del reparto según coeficientes, emisión de recibos extraordinarios, seguimiento de cobros, contabilización y generación de informes para la junta. Hacerlo manualmente multiplica el riesgo de errores y retrasa los cobros.
Con un software de administración de fincas como Gesfincas, todo este proceso se automatiza:
- Cálculo automático del reparto según el coeficiente de participación de cada propietario o según el criterio que la junta haya acordado.
- Emisión de recibos extraordinarios individuales con detalle del concepto, importe y plazo de pago.
- Control de cobros con conciliación bancaria automática que identifica los pagos recibidos y marca los pendientes.
- Seguimiento de morosidad con alertas automáticas y generación de cartas de reclamación.
- Comunicación a propietarios vía TuComunidApp, la app de la comunidad donde los vecinos pueden consultar el estado de sus pagos.
- Informes para la junta con el detalle de la derrama: importes repartidos, cobrados, pendientes y morosos.
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Preguntas frecuentes sobre derramas en comunidades de propietarios
¿Qué diferencia hay entre una derrama y una cuota extraordinaria?
En la práctica son sinónimos. Ambos términos se refieren a una aportación económica puntual, aprobada por la junta de propietarios, para cubrir un gasto que no estaba incluido en el presupuesto ordinario de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal habla de «gastos extraordinarios» sin distinguir entre ambos conceptos.
¿Se puede fraccionar el pago de una derrama?
Sí. La junta de propietarios puede acordar que la derrama se pague en varios plazos para facilitar su abono. Lo habitual es fraccionarla en cuotas mensuales, trimestrales o en función de las fases de ejecución de la obra. El fraccionamiento debe quedar aprobado en acta.
¿Prescriben las derramas impagadas?
Sí. El plazo de prescripción para reclamar derramas impagadas es de 5 años desde que la deuda es exigible (artículo 1964 del Código Civil). Pasado ese plazo, la comunidad pierde el derecho a reclamar judicialmente el importe.
¿Puede un propietario exigir que se le devuelva una derrama si la obra no se realiza?
Sí. Si la comunidad recaudó una derrama para una obra concreta y finalmente la obra no se ejecuta, los propietarios pueden exigir la devolución del importe pagado o su compensación con futuras cuotas comunitarias. El administrador debe rendir cuentas del destino de los fondos recaudados.
¿Las derramas son deducibles en la declaración de la renta?
Depende del uso del inmueble. Si la vivienda está alquilada, el propietario puede deducir las derramas destinadas a conservación y reparación como gasto del rendimiento del capital inmobiliario. Si es la vivienda habitual, las derramas no son deducibles con carácter general, aunque las destinadas a mejora de eficiencia energética pueden acogerse a deducciones específicas vigentes en 2026.
¿Qué ocurre si la derrama se aprueba sin quórum suficiente?
El acuerdo sería anulable. Cualquier propietario que haya votado en contra, se haya abstenido o estuviera ausente puede impugnarlo ante los tribunales en el plazo de 3 meses (o 1 año si es contrario a la ley). Hasta que un juez no declare la nulidad, el acuerdo es ejecutivo y la derrama es exigible.
¿Puede la comunidad pedir un préstamo en vez de aprobar una derrama?
Sí. La comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo bancario para financiar obras de gran envergadura, evitando así una derrama de importe elevado. La aprobación del préstamo requiere la misma mayoría que la obra que financia. Las cuotas del préstamo se reparten entre los propietarios según su coeficiente de participación y se incluyen como gasto extraordinario en los presupuestos anuales.